Tuesday, 20 June 2017

ANALISA KASUS PEMBIAYAAN LION COPAS dari DDB (Diskusi Dengan Babo)


Anda mungkin sering mendengar istilah KONDOTEL. Pihak developer menawarkan kondominium kepada anda sebagai wahana investasi. Apabila anda setuju invest maka pada waktu bersamaan kondominium itu anda serahkan kepada developer untuk dikelola sebagai Kondotel.

Di samping itu anda bisa juga gunakan kondotel itu untuk berlibur dan bisa juga dapatkan income bila tidak sedang di gunakan. Berlalunya waktu anda mendapatkan revenue dari kondotel tersebut, sementara asset tetap atas nama anda sampai kapanpun.

Kalau suatu saat anda butuh uang, anda berhak untuk menjualnya dengan harga pasar. Yang menarik adalah selalu harga beli selalu lebih murah dari harga pasar. Jadi bagaimanapun tetap untung. Jadi anda dapat revenue dari pengelolaan Kondotel dan juga dapat untung ketika di jual.

Developer dapat apa ? 

Mereka dapat bagi hasil atas hak kelola kondotel dan juga dapat fee bila anda menjual kondotel.

Begitu juga dengan kasus pembiayaan pembelian pesawat yang di lakukan oleh LIon Air.

Bagaimana skemanya?

1. Sebagai perusahaan pemilik izin operasi penerbangan, Lion menawarkan kerjsama investasi kepada investor. Investor itu bukan satu tapi beberapa investor. Yang ditawarkan oleh Lion adalah

A. Harga pesawat lebih murah dibandingkan beli dari agent.

Kok bisa ? 

Ya karena Lion beli banyak tentu dengan harga pabrik dan belinya langsung ke prinsipal.

B. Pada waktu bersamaan Lion juga tawarkan jasa kelola pesawat tersebut dengan kondisi yang disepakati bersama. Jadi semacam sales and leaseback.

Bagaimana investor bisa percaya ? 

Analogi Lion Air Bang Bonar COPAS dari DDB (Diskusi Dengan Babo)



Babo analogikan saja saya. Ada Bang Bonar, dia dapat izin trayek taksi Jakarta Bandung. Dia engga ada uang untuk beli banyak taksi. Mau beli cara leasing jumlahnya terbatas dia dapat dan lagi bunganya selangit.

Lantas gimana caranya bang Bonar dapatkan kendaraan. Dia akan tawarkan kepada siapa saja yang punya uang untuk invest di perusahaan taksinya. Dia tidak suruh orang beli sahamnya. Tapi orang hanya berhak atas kendaraan yang diinvest.

Contoh kalau orang invest satu kendaraan maka dia berhak atas asset dari kendaraan itu.

Lantas mengapa orang tertariik invest ? 

Karena bang Bonar tawarkan harga diskon atas kendaraan.

Kok bisa diskon? 

Kan bang bonar belinya banyak dan langsung di pabrik. Contoh kalau harga kendaraan di show room Rp. 200 juta, tapi dengan bang Bonar , harga invest hanya Rp. 150 juta.

Monday, 19 June 2017

NEWMONT COPAS dari DDB (Diskusi Dengan Babo)



Berdasarkan UU, Pemda tidak boleh berhutang tanpa izin menteri keuangan dan kalaupun diizinkan tidak boleh memberikan jaminan atas hutang tersebut. Nah, siapa yang bisa memberikan pinjaman tersebut kepada PEMDA.

Conventional way untuk mendapatkan dana pembelian saham ini jelas tertutup karena tidak ada bank yang mau memberikan pinjaman tanpa ada Collateral.

Lantas bagaimana Pemda mendapatkan dana itu? 

Seorang pengusaha menawarkan diri sebagai investor. Pengusaha ini memberikan solusi too good to true; Tidak perlu ada jaminan.Tidak perlu ada credit rating record. 

Caranya bagaimana?

Pengusaha ini mengusulkan agar Pemda membentuk BUMD yang berdasarkan Perda bertugas melaksanakan pembiayaan divestasi. Selanjutnya Pengusaha membentuk satu perusahaan yang akan bertindak sebagai shadow banking. Shadow banking inilah yang akan membentuk perusahaan patungan dengan BUMD.

Didalam perusahaan patungan ini pengusaha melalui shadow banking menguasai saham 75% dan BUMD 25%. Apakah pengusaha itu membiayai dari kantongnya sendiri? Tidak! Mana ada business dimana pengusaha menggunakan uangnya sendiri kecuali pedagang kelas gurem. 

Dana itu dia dapat dari menempatkan hak saham 75% yang dimilikinya sebagai trigger terbangunnya financing scheme. Jadi penguasaan mayoritas saham itu hanya karena dia membawa financial resource untuk pembiayaan pengambil alihan itu. itu saja.

SHADOW BANKING COPAS dari DDB (Diskusi Dengan Babo)



Tahun 2013, saya bertemu dengan teman yang sedang mengurus fundraising untuk perusahaan yang sudah listed di Bursa. Dia cerita bahwa pada saat sekarang sumber dana dari perbankan sudah sangat sulit didapat. Semua perusahaan besar sekarang berusaha mencari sumber dana alternative.

Mengapa ? 

Karena LDR bank sudah sangat tinggi. Kalau LDR ini tinggi karena prestasi bank menyalurkan dana sektor real maka itu bagus sekali. Tapi ini lebih disebabkan oleh semakin banyaknya nasabah institusi seperti Lembaga Dapen, Asuransi, yang mengalihkan dana depositonya ke Obligasi dan bagi nasabah pribadi lebih memilih penempatan dana ke Obligasi ritel seperti ORI.

Alasan mereka bahwa penempatan dana di obligasi dan ORI jauh lebih baik dari segi keamanan walau yield nya relative sama dengan bunga bank.Namun setidaknya obligasi memberikan kepastian yield dalam jangka panjang.

Walau terjadi penambahan volume penyaluran kredit dari sektor perbankan kedunia usaha namun itu tidak semuanya berhubungan dengan investasi baru tapi lebih kepada restruktur hutang dari debitur yang terancam NPL.

MENJAHIT MASALAH JADI PELUANG COPAS dari DDB (Diskusi Dengan Babo)



Tiga bulan lalu, Hari jumat jam 4 sore saya ketemu dengan relasi bisnis di Grand Hyatt. Dia tawarkan royek bagus di kawasan segitiga emas. Proposalnya adalah kerjasama membangun proyek. Dia setor tanah , sementara investor setor uang untuk pembiayaan proyek. Rencana setelah proyek selesai akan di jual space nya secara strata title.

Karena penentuan harga jual tanahnya ditentukan sangat tinggi, maka agar IRR terpenuhi diatas layak , luas space harus lebih besar. Untuk itu diperlukan ketinggian bangunan yang cukup. Apakah mungkin dapat izin ketinggian tersebut ? tanya saya. Menurut teman itu bahwa tidak ada masalah dengan izin ketinggian yang di rencanakan.

Itu sesuai dengan Peraturan Gubernur Nomor 119 Tahun 2016 yang mengatur pola kompensasi atau kontribusi terkait pengaturan insentif ketinggian bangunan. Itu memungkinkan asalkan kita membayar kontribusi membangun infrastruktur, jalan, rumah susun, membeli bus, fasilitas taman, dan lainnya.

Kita bisa pilih mana yang kita mau sebagai kotribusi. Pemda tidak minta uang tapi proyek jadi yang nilainya ditentukan oleh konsultan independent. Business meeting itu berakhir jam 5 sore setelah dia sepakat bahwa saya hanya bertindak sebagai shadow banking.

UANG DAN LEGITIMASI NEGARA COPAS dari DDB (Diskusi Dengan Babo)



Tanggapan atas pertanyaan dari Carlo Rousseau

Ada pertanyaan seputar Bitcoin. Saya tidak akan membahas dari sisi tekhnologi karena semakin ruwet dipahami. Namun saya akan jelaskan uang sebagai alat tukar dan instrument transaksi dan channeling perpindahan uang dari satu ketempat lain. Dari penjelasan ini maka kita akan sampai pada kesimpulan sendiri.

Uang.

Uang sekarang yang ada pada anda tidak dijamin oleh emas atau komoditas. Tapi dijamin oleh neraca Negara. Didalam neraca itu ada aktiva dan juga ada pasiva. Bisa surplus bisa juga defisit. Nah dalam neraca negara ini tercemin berbagai rasio keuangan negara untuk mengukur fundamental ekonomi negara.

Dari indikasi inilah maka dapat ditentukan internal currency exchange rate.

Apakah semua orang bisa menghitungnya ? Bisa.

Data laporan keuangan di release secara berkala oleh BI dan hampir semua provider content Financial berkelas dunia melaporkannya. jadi sifatnya trasfarance.

Uang lahir dari regulasi negara atas nama pemerintah yang berkuasa. Ini tidak bisa digantikan dengan apapun. Tidak ada kekuatan informal di luar pemerintah yang bisa menciptakan uang.

Mengapa ? Karena uang bukan hanya alat tukar internal tapi juga eksternal dan itu perlu legitimasi negara.

BITCOIN

Akibat krisis financial 9 tahun lalu, reputasi pemerintah semakin jatuh dalam mengatur transaksi uang. Publik tidak mau jadi korban akibat salah urus management pasar uang. Bitcoin dikembangkan dengan idealisme bahwa mata uang yang baik tidak dikontrol oleh pemerintah atau bank sentral. Ini uang kami dan biarkan kami yang urus.

Mengapa ?

Dengan dukungan sistem IT, maka memungkinkan transfer dapat dilakukan instant melalui peer to peer dan kemana saja. Artinya anda terhubung kedalam jaringan tanpa satupun orang tahu siapa anda dan tidak ada lembaga pemerintah bisa mengontrol transaksi anda.

Sunday, 18 June 2017

Retail Raksasa COPAS dari DDB (Diskusi Dengan Babo)



Dalam jamuan makan malam ,ada hal yang menarik ketika teman yang bekerja sebagai market analysis di salah satu securities company di Beijing bicara kapada saya “ Kalau ada pemeras yang dihormati maka itu adalah business network retail. Anda bisa bayangkan, hanya dengan konsep dan branded mereka bisa mendapatkan modal dari supplier, bank, mengontrol contract kemitraan termasuk soal margin dan lain sebagainya. Semua display di create untuk menciptakan laba. Sampai sampai soal investasi gerai merekapun tidak keluar uang didepan sama sekali, yang bayar dulu adalah pemilik bangunan ( developer Mall ). Philosophy mereka buy law sale high and pay later".   Katanya sambil tersenyum

Tapi saya terkejut dengan ungkapan yang sederhana. Maklum saja yang saya ketahui di china tidak dibenarkan retail raksasa asing boleh beroperasi. Kecuali dikota besar dan di down town.
Memang business ratail raksasa lahir dari konsep “ satisfied and convenient” yang ditawarkan kepada customer.

Ditambah lagi image sengaja dibangun secara berkelanjutan untuk meyakinkan audience tentang perlunya satisfied and convenient” Akibatnya kehadiran gerai retail raksasa seperti Carrefour dan hypermart ,Giant, Makro, Belhaize, Ahold membuat peretail lokal terpuruk.

Bahkan Hero yang termasuk peretair besar kelas local ikut mengalami tekanan dan akhirnya bergabung dengan Giant ( Malaysia). Sementara Matahari , terpaksa harus merger dengan ( Gorup Lipo/asing) atau hancur dimakan kompetisi.

Nah, kalau sekelas Matahari dan Hero saja tak kuat bersaing, lantas bagaimana nasip dari pedagang tradisional. Tentu mereka makanan empuk. Untuk menghantam peretail tradisional, peretail raksasa ini juga telah menguasai saham jaringan minimarket AlfaMart dan IndoMart sehingga praktis mereka masuk disemua lini untuk menguasai uang berputar disekitar belanja kebutuhan umum. Luar biasa.

Mari kita lihat bagaimana cara peretail raksasa ini bermain. Kecanggihan konsep business ini terdiri dari hal sebagai berikut :

Pertama : 

Administration System. Kekuatan mereka terletak dari kemampuan mereka mengatur arus lalulintas barang dari supplier, ke gudang dan kemudian ketangan konsument. Semua data ribuan jenis product teradiministrasi secara sytem online Efficient Consumer Response (ECR) melalui electronic data interchange (EDI).

Dengan system ini mereka mampu memonitor kekinian stock setiap saat dan sekaligus melakukan real time order kepada supplier. Akibatnya mereka dapat mengurangi penumpukan stock digudang. Hebatnya system ini juga meliputi monitoring seluruh stand yang ada.

Sehingga mereka dapat mengetahui persis produk apa yang tingkat penjualannya tinggi dan mana yang rendah. Yang tinggi ditingkatkan ,yang rendah ditukar/dihilangkan.

Lebih luas lagi, sytem ini menjangkau kepada seluruh network retail mereka. Semua dikendalikan oleh Main Server berskala raksasa dan terprogram dengan systematis..

Hasilnya sudah dapat ditebak mereka mampu menigkatkan efisiensi dan menentukan strategy yang tepat untuk meningkat volume penjualan setiap product.